A la hora de planificar lo que serán nuestros ingresos después de la jubilación, muchos pensamos en el ahorro o en planes de inversión que complementen la pensión de jubilación y nos provean ingresos adicionales durante las últimas décadas de nuestra vida. Sin embargo, existe una alternativa poco conocida todavía pero muy interesante: la venta en nuda propiedad.
Al igual que la hipoteca inversa, de la que ya te hemos contado en otras ocasiones, la venta en nuda propiedad puede resultar una excelente fuente de ingresos en la tercera edad.
INDICE
- ¿Qué es la nuda propiedad?
- ¿Qué significa tener el derecho de usufructo?
- ¿Quién es el nudo propietario?
- Modalidades de venta de nuda propiedad
- Opciones de cobro por la venta de nuda propiedad
- ¿Cómo se calcula el precio del inmueble para la venta en nuda propiedad?
- Ventajas de la nuda propiedad para los adultos mayores
¿Qué es la nuda propiedad?
Aunque en estricto rigor, la venta en nuda propiedad es una figura jurídica que puede aplicarse a muchas cosas, y en cualquier momento de la vida, aquí sólo voy a referirme a la venta inmobiliaria, que es la que puede convertirse en un ingreso muy interesante para ti, especialmente a partir de los 65 años.
Si tienes casa propia, seguramente cuando la compraste pensaste que era una inversión para el futuro y por supuesto que lo fue. Lo más probable es que llegados los 60 años o menos, tengas la casa pagada (sin hipoteca) y vivas con total tranquilidad.
Lo que quizá no te has planteado, es que puedes recuperar esa inversión que hiciste en tu casa, vendiéndola pero sin dejar de disfrutar de la comodidad de vivir en ella con la misma tranquilidad, hasta el final de tus días, o hasta el momento en que tú decidas.
Precisamente en eso consiste la venta con nuda propiedad. Significa que puedes vender tu casa y acordar con el comprador que seguirás viviendo en ella por el tiempo que te quede de vida o durante el plazo que tú quieras.
Una vez realizada esta venta, tú te conviertes en usufructuario y el comprador en propietario con nuda propiedad, o lo que es lo mismo, es el dueño pero no tiene el derecho de disfrutar de la casa.
Este tipo de venta te permitirá disponer de una sola vez o en cuotas mensuales, de una parte importante del valor de la casa, descontando, como es lógico, lo que significa que vivas en ella.
Para ponerlo fácil, es como si vendieras tu casa y luego la alquilaras, pero en lugar de tener tú que pagar un alquiler mensual, cobrarás el valor de la casa descontando lo que serían esos alquileres durante el tiempo que vivirás allí.
¿Qué significa tener el derecho de usufructo?
Es muy sencillo, una vez que has vendido tu casa dejas de ser el propietario, pero como la venta la has hecho en nuda propiedad, significa que puedes seguir usufructuándola, o lo que es lo mismo, que puedes seguir disfrutando de vivir en ella.
La venta con nuda propiedad te da derecho a seguir usando la casa, pero sin las obligaciones del propietario, como el pago de impuestos municipales, por ejemplo.
No sólo puede ser usufructuario una persona, sino varias. Esto es muy útil porque puede acordarse el usufructo vitalicio de la pareja, en cuyo caso éste estará vigente mientras viva el último de los beneficiarios.
¿Quién es el nudo propietario?
El nudo propietario es quien compra la casa pero no puede hacer uso de ella, ya que el derecho de usufructo es de un tercero. En este caso del vendedor.
Por supuesto, el nudo propietario conserva los derechos de libre disposición sobre el inmueble, puede venderlo o hipotecarlo, pero siempre respetando los derechos de usufructo.
A partir de la venta, será el nuevo propietario quien deba asumir las obligaciones para mantener la vivienda en condiciones habitables realizando las reparaciones extraordinarias necesarias, pagar los impuestos y tributos exigidos por ley y pagar el seguro de la vivienda (no del contenido).
Cualquier persona puede comprar inmuebles en nuda propiedad, tanto particulares como empresas. Para el comprador se trata de una inversión a mediano/corto plazo en condiciones ventajosas, ya que al momento de la compra no tiene que desembolsar el valor de mercado del inmueble.
Modalidades de venta de nuda propiedad
Existen 2 modalidades de venta de nuda propiedad: Vitalicia o por un Plazo Fijo
Venta en nuda propiedad vitalicia
Si la venta tiene carácter vitalicio, significa que el vendedor conservará el derecho de vivir en el inmueble vendido mientras viva. Este derecho de usufructo puede ser acordado para la pareja, por lo que estará vigente hasta que fallezca el último de sus miembros.
Venta en nuda propiedad a plazo fijo
En esta modalidad, las partes establecen por adelantado el tiempo que el/los vendedores mantendrán su derecho de seguir ocupando el inmueble. Llegado el plazo fijado, el comprador adquirirá pleno derecho sobre el mismo, incluido el de uso y disfrute.
Opciones de cobro por la venta de nuda propiedad
Como ya ha quedado claro, la principal ventaja de vender tu inmueble en nuda propiedad, es que puedas disfrutar del valor del mismo, sin tener que mudarte. Sin embargo, a diferencia de una venta convencional, existen tres maneras entre las que puedes escoger a la hora de cobrar el precio acordado:
Pago único
En esta modalidad el comprador te pagará el precio de venta en una única vez. Esta modalidad es similar a una venta convencional y puede ser interesante si lo que quieres es disponer de una importante cantidad de liquidez de manera inmediata.
Renta mensual vitalicia
La segunda alternativa es optar por el pago de una renta mensual vitalicia. De esta manera no recibirás una cantidad única al principio, sino que te asegurarás unos ingresos mensuales durante toda tu vida, lo que puede resultar una buena idea si lo que quieres es un complemento a tu pensión de jubilación. Al ser una renta vitalicia, tiene la ventaja de que si vives muchos, muchos años, seguirás cobrándola hasta el final.
Pago inicial más renta mensual vitalicia
La tercera alternativa combina las dos primeras y quizá sea la solución más adecuada para la mayoría. Puedes acordar con el comprador el pago de una cantidad inicial al momento de la firma de la Escritura y de una renta mensual durante el resto de tu vida. Con esta opción dispondrás de un primer importe en efectivo y te garantizarás un ingreso extra fijo mensual.
¿Cómo se calcula el precio del inmueble para la venta en nuda propiedad?
En general, como toda compra-venta, el precio es el que acuerden las partes. Sin embargo, dado de que se trata de una figura bastante especial, un factor a tener en cuenta es el plazo de duración que tendrá el usufructo.
Es importante tener en cuenta dos valores: por un lado el precio del inmueble en el mercado y por el otro, el posible precio que tendría el alquiler de ese mismo inmueble.
Teniendo más o menos claros esos dos importes, habrá que determinar el tiempo que el vendedor seguirá en el inmueble. Si la venta en nuda propiedad es a plazo fijo, entonces será muy fácil ya que habría que multiplicar el número de meses por el valor del alquiler y restar el importe total al precio de venta.
Si la nuda propiedad es vitalicia, entonces no queda más remedio que tomar como referencia la esperanza de vida del vendedor según las estadísticas oficiales. Calculada esa esperanza de vida en años habrá que hacer el mismo cálculo anterior.
Una vez puestas de acuerdo las partes, se entiende que la diferencia entre el valor del inmueble menos los “alquileres” por el tiempo que estará ocupado por el vendedor, será el precio de venta.
Teniendo el precio de venta, el vendedor (tú) deberá elegir si opta por un pago único, de renta vitalicia (en base también a esa esperanza de vida probable) o por la modalidad mixta.
Ventajas de la nuda propiedad para los adultos mayores
Con el paso de los años nos volvemos menos abiertos a cambios radicales y uno de los más importantes podría ser el cambio de vivienda. Vender tu casa de toda la vida para obtener liquidez y tener que mudarte pude no ser una idea demasiado tentadora, pero venderla sin tener que irte, ya es otra cosa.
Esa es la principal ventaja de la nuda propiedad para un adulto mayor: no tener que abandonar su casa y su comodidad y, a la vez mejorar sus ingresos.
Además al convertirte en usufructuario dejas de tener la obligación de pagar aquellos conceptos que le corresponden al propietario. Tus obligaciones en cuanto al inmueble serán similares a las de un inquilino, salvo que no tendrás que pagar un arriendo mensual.
Pero ten presente que si optas por esta figura, estás vendiendo la propiedad del inmueble, lo que significa que no podrás incluirlo en tu testamento.
Recuerda…
Si te preocupa que llegada la jubilación tus ingresos disminuyan considerablemente, la venta de la nuda propiedad de tu vivienda puede ser una excelente alternativa. Seguirás viviendo en tu casa de siempre pero recibirás un capital o una renta mensual por ella, que te permitirán vivir económicamente mejor hasta el final de tus días.
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